Herziening Woningwet – Commerciële activiteiten in maatschappelijk vastgoed en de overgangsregeling bij renovatie verpleeg- en verzorgingshuizen

Als gevolg van de uitkomsten van de Parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties heeft de wetgever middels herziening van de Woningwet die per 1 juli jl. in werking is getreden, de taken van woningcorporaties wettelijk afgebakend. Als onderdeel van hun kerntaken mogen corporaties onder voorwaarden maatschappelijk vastgoed beheren waarin in beperkte mate commerciële activiteiten zijn toegestaan. Ook mogen zij bepaalde diensten voor leefbaarheid als ‘diensten van algemeen economisch belang’ (daeb) verrichten. Grotere woningcorporaties moeten dan hun Daeb en niet-Daeb bezit juridisch of administratief scheiden. Een interessante – tijdelijke – uitzondering biedt de overgangsregeling voor commerciële activiteiten in maatschappelijk vastgoed bij renovatie van verpleeg- en verzorgingshuizen.

Uitgangspunt van de herziene Woningwet is dat diensten, die primair door andere maatschappelijke organisaties worden aangeboden of waarbij, wanneer toegelaten instellingen ze zouden aanbieden, er sprake is van oneigenlijke concurrentie met marktpartijen, niet behoren tot het werkdomein van toegelaten instellingen.

Uitgangspunt is voorts dat maar in beperkte mate maatschappelijk vastgoed mag worden beheerd door toegelaten instellingen. Maatschappelijk vastgoed dat is toegestaan, bestaat bijvoorbeeld uit ruimten in de plint van een woongebouw, of losstaande kleinschalige buurthuizen met daarin kleinschalige voorzieningen met een maatschappelijk bestemming, zonder commerciële functies die niet door anderen zouden hoeven te worden gebouwd en verhuurd. Het maatschappelijk vastgoed moet, om te worden toegestaan, zijn gelegen in gebieden waar woongelegenheden in eigendom van de toegelaten instelling zijn gelegen en een functie hebben dat is gericht op de wijk, buurt of buurtschap waarin het is gelegen, zodat de kleinschaligheid is verzekerd.

Als onderdeel van maatschappelijk vastgoed is er ruimte om beperkt commerciële activiteiten toe te staan. Het gaat dan om kleinschalige activiteiten. Op grond van artikel 50 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 is dit toegestaan voor zover de ruimte die deze activiteit beslaat niet meer bedraagt dan 10% van het bruto vloeroppervlak van het totale vastgoed inclusief het vloeroppervlak van bij behorende parkeervoorzieningen.

Voor voormalige verpleeg- en verzorgingshuizen die worden gerenoveerd geldt echter een interessante overgangsregeling: corporaties mogen 25% van het totale vloeroppervlak van deze voormalige instellingen na renovatie commercieel verhuren in de DAEB-tak. Deze uitzondering geldt tot 2021, op voorwaarde dat de renovatieplannen voor 1 januari 2017 zijn gemeld bij de nieuwe toezichthouder, de Autoriteit Woningcorporaties.

De gedachte hierachter[1] is dat toegelaten instellingen worden geacht een bijdrage te leveren aan de transformatie van verpleeg- en verzorgingstehuizen. Bij de huisvesting van de (voormalige) bewoners gaat het immers voornamelijk om huishoudens die tot de doelgroep behoren. Dergelijke gebouwen hebben veelal een aanzienlijke begane grondvloer ten behoeve van algemene functionaliteiten. Een beperking om dan bij transformatie slechts 10% van de plinten te mogen bebouwen als commerciële en dus niet-DAEB-activiteit zonder het recht op borging van leningen te verliezen zoals bij de bouw van maatschappelijk vastgoed, zou in verband daarmee op problemen stuiten.

Door de uitzondering in de overgangsregeling is het mogelijk om rendabel te investeren, waardoor de transformatie van deze complexen kan worden versneld. Voor advies over de exacte reikwijdte en voorwaarden van deze regeling zoals opgenomen in artikel 126 lid 3 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, kunt u bij de advocaten van ons kantoor terecht.

Door: mr. Miranda Pals-Reiniers