Artikelen Verhuur - verkoop

Herziening Woningwet – passend toewijzen

De inwerkingtreding van de nieuwe Woningwet op 1 juli 2015 heeft een wettelijke taakafbakening voor woningcorporaties bewerkstelligd. Zij moeten zich beperken tot hun kerntaken: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen met een maximale huurprijs van €710,68 (prijspeil 2015) aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden.

De regels voor het passend toewijzen zoals die per 1 juli 2015 zijn ingegaan, worden hierna kort toegelicht.

Per 1 juli 2015 moeten woningcorporaties op grond van artikel 48 Woningwet minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan de doelgroep: ofwel huishoudens met een huishoudinkomen dat niet hoger is dan de inkomensgrens, ofwel bepaalde categorieën van personen zoals verduidelijkt in artikel 57 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Btiv). Concreet houdt dit in dat op grond van de inkomensgrens, minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot €34.911 (prijspeil 2015). Het overige deel, dus 10%, kan tot en met 2020 worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen €34.911 en €38.950 (prijspeil 2015), zie artikel 16 Btiv.

De inkomenstoets bij toewijzing van huisvesting geldt dus niet voor huishoudens die zijn aangewezen op zorg. Een corporatie mag aldus een woning toekennen aan een huurder met een inkomen hoger dan €34.911,= indien er:

  • recht is op verpleging en verzorging van minstens 10 uur zorg per week gedurende minstens een jaar, of
  • sprake is van een indicatie voor verblijft op grond van de Wet langdurige zorg, of
  • sprake is van een indicatie voor ADL assistentie (algemeen dagelijkse levensverrichtingen) op grond van de Wet langdurige zorg.

De resterende (dus maximaal) 10% van alle toewijzingen mag worden gedaan aan huishoudens met een hoger inkomen, zolang daarbij de geldende voorrangsregeling voor zogenaamde ‘urgenten’ (mensen die door fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan passende huisvesting kunnen komen) en de gemeentelijke huisvestingsverordening in acht worden genomen (artikel 59 Btiv).

Daarnaast moeten woningcorporaties er voor zorgen dat de huren voor toegewezen woningen worden afgestemd op de inkomensniveaus van de doelgroep. Dit volgt uit artikel 46 lid 2 Woningwet in combinatie met artikel 54 Btiv en houdt in dat aan minstens 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag en die woonruimte toegewezen krijgen, een huurprijs wordt gerekend tot aan de aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Dit is het maximumbedrag waarover de huurtoeslag wordt berekend. Per 1 januari 2017 moet door woningcorporaties aan dit vereiste zijn voldaan. Dat betekent concreet dat woningcorporaties per 1 januari 2016 bij nieuwe verhuringen passend moeten toewijzen.

De overige 5% biedt woningcorporaties de ruimte om in uitzonderingsgevallen toch een (beperkt) duurdere woning te kunnen toewijzen als er niet op korte termijn een kwalitatief passende woning met een betaalbaardere huurprijs beschikbaar kan worden gesteld. Woningcorporaties worden verondersteld restrictief gebruik te maken van deze marge en ook bij het benutten hiervan te blijven meewegen of de woning voldoende betaalbaar is voor het huishouden (Nota van toelichting Btiv 2015).

De gewijzigde toewijzingsregels vergen beleidsmatige keuzes van woningcorporaties, en dan met name ten aanzien van de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de 10% vrije ruimte die woningcorporaties hebben op grond van artikel 48 Woningwet. In de nota van toelichting bij het Btiv 2015 wordt daarover opgemerkt dat dit op transparante wijze dient plaats te vinden op grond van door de woningcorporaties opgesteld beleid, waarover met bewonersorganisaties overleg moet worden gevoerd. Voor meer informatie hierover of advies over de mogelijke kansen en risico’s hierbij, kunt u contact met ons opnemen.

Juli 2015

door: mr. M. Pals-Reiniers