Wetgeving voor de taxatiesector: Wordt de taxatie of de taxateur genormeerd?

Eind april 2018 hebben de toezichthouders AFM en DNB hun zogenaamde wetgevingsbrieven naar de minister van Financiën gestuurd. In beide brieven wordt in min of meer identieke bewoordingen gepleit voor een wettelijke verankering van het beroep van taxateur. Over dit onderwerp is de laatste weken al het nodige gepubliceerd. Het lijkt wel of er met betrekking tot dit onderwerp een puzzel op tafel ligt waarvan de stukjes maar niet in elkaar willen passen.

Vanuit het perspectief van de aansprakelijkheid van de taxateur draait het steeds, ongeacht of het nu gaat om het tekort schieten in de nakoming uit de overeenkomst of een vordering uit onrechtmatige daad, om het antwoord op de vraag of de taxateur zich overeenkomstig artikel 7:401 BW als een zorgvuldige opdrachtnemer heeft gedragen. In geval van een voornemen tot de wettelijke normering of regulering van de uitvoering van taxaties lijkt het dan ook voor de hand te liggen, het gedrag van de uitvoerder, de taxateur, te normeren. De vraag is of dat wel zo effectief zal blijken te zijn.

Wellicht is het een overweging om de vraag naar normering of regulering van de uitvoering van taxaties,

hetgeen naar ik begrijp, door de AFM en de DNB wordt beoogd, niet zozeer te bezien vanuit het oogpunt van het normeren van de taxateur, maar eerder van die van de taxatie. Ik vertrek daarbij vanuit de standaardoverweging zoals die door de CRvT NVM steeds bij tuchtrechtklachten over taxaties wordt gehanteerd:

“Zoals hiervoor onder randnummer […] is overwogen worden aan de wijze van totstandkoming en de inhoud van taxatierapporten hoge eisen gesteld omdat men daarop in het maatschappelijk verkeer moet kunnen afgaan”. (15-2535 CRvT NVM Einduitspraak d.d. 10 december 2015, overweging 2.8.)

Uit het voorgaande volgt dat de opdrachtgever/derde belanghebbende er op moet kunnen vertrouwen dat in het geval er sprake is van een taxatierapport, grondslagen, proces en verslaglegging op een eenduidige en consistente wijze hebben plaatsgevonden. Dat maakt het taxatierapport als verslag van de taxatie een zelfstandig document.

Vergelijking met de jaarrekening

Een vergelijkbaar zelfstandig document is de jaarrekening, gereguleerd in Titel 9, boek 2 BW, artikel 362 lid 1 BW. De jaarrekening geeft volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht dat een verantwoord oordeel kan worden gevormd omtrent […]

De jaarrekening is een zelfstandig document waarbij ondernemers (opdrachtgevers)/derde belanghebbenden er op kunnen vertrouwen dat het proces van totstandkoming en verslaglegging op een eenduidige (volgens de wet) en consistente wijze hebben plaatsgevonden.

Het taxatierapport als verslag van de taxatie is evenals de jaarrekening een zelfstandig document, dat volgens vastgestelde regels/processen is uitgevoerd en opgemaakt op basis waarvan in het maatschappelijk verkeer gefundeerde besluiten kunnen worden genomen.

Met andere woorden, de functie/resultante van de vastgoedtaxatie in het maatschappelijk verkeer wordt vertegenwoordigd door het taxatierapport en niet door de taxateur of de opdrachtgever.

Dan ligt het voor de hand, net als bij de jaarrekening, de totstandkoming van de taxatie en de verslaglegging in het taxatierapport te reguleren.

Welke taxaties reguleren?

De afgelopen drie jaren is er zowel binnen het operationele deel als binnen het tuchtrechtelijk deel van het NRVT een definitie tot stand gekomen van de taxatie die als product toetsbaar is aan de door het NRVT gestelde Algemene Gedrags- en Beroepsregels, de bijbehorende uitvoeringsreglementen of een van de wettelijke uitvoeringskaders. In die gevallen is sprake van een zogenaamde Professionele Taxatie Dienst (PTD- taxatie). (Zie: Toelichting op de uitspraak 20170628 d.d. 13 december 2017 PTD en Toelichting op de regelgeving.)

Er is binnen de NRVT breed gedragen consensus over het uitgangspunt dat de PTD-taxatie in twee vormen voorkomt:

als taxatie van de marktwaarde volgens de definitie als opgenomen in de IVS en/of EVS, op basis van een uitvoeringsreglement (bijvoorbeeld van de NRVT, de Europese Taxatiestandaarden en Richtlijnen of het RICS Redboek); als taxatie op basis van een wettelijke grondslag uitgevoerd overeenkomstig de relevante wetgeving en jurisprudentie. Het gaat hierbij dan om bijvoorbeeld WOZ-taxaties, Onteigening, planschade, nadeelcompensatie, enzovoorts.

De gedachte is dat de PTD-taxatie, zoals hiervoor gedefinieerd, in de wet verankerd zou moeten worden. De wetgever, de AFM en de DNB kunnen vervolgens via hun eigen regulering dwingend aan de markt voorschrijven wanneer en waarvoor een PTD-taxatie een vereiste is. Ik denk aan de taxatie ten behoeve van de financiering, de jaarrekening, de verkoop van vastgoed van (semi)overheden of corporaties, enzovoorts.

Daarnaast is er mijns inziens een rol voor de AFM of de DNB weggelegd in de accreditering van de uitvoeringsreglementen van de marktwaardetaxaties zodat deze steeds aan minimale vereisten voldoen en IVS/EVS compliant blijven.

Waar blijft de taxateur?

In tegenstelling tot zoals het thans geregeld is, waarbij een geregistreerd taxateur een taxatie uitvoert, wordt de taxateur, op basis van persoonlijke kwalificaties, de toegelaten uitvoerder van de wettelijk verankerde PTD- taxatie, net zoals de arts de wettelijk toegelaten uitvoerder is van de geneeskunst, de advocaat de wettelijk toegelaten uitvoerder van de procesvertegenwoordiging en de notaris de wettelijk toegelaten uitvoerder van de overdracht van het eigendom van vastgoed.

Om als taxateur een toegelaten uitvoerder te worden dient hij/zij persoonlijk ingeschreven te zijn in een register, een bepaald opleidingsniveau te hebben, aan permanente educatie te doen, dient er proactief toezicht en tuchtrechtelijk toezicht te zijn georganiseerd, enzovoorts. Zaken die bijvoorbeeld het NRVT, maar ook anderen, ten behoeve van haar taxateurs mijns inziens al redelijk tot goed op orde heeft. Met andere woorden, de NRVT of eventueel anderen, als hoeder en toezichthouder op de toegelaten uitvoerders van de PTD-taxatie. Op dat punt hoeft het wiel niet opnieuw te worden uitgevonden.

Verstoring van de marktwerking?

Uiteraard mogen zowel de toegelaten uitvoerende taxateurs, als elke willekeurige andere taxateurs ook waardeberichten opstellen of partijdeskundige waarde-adviezen afgeven. Dergelijke berichten of adviezen mogen alleen geen PTD-taxatie heten. De uitvoering daarvan is exclusief voorbehouden aan de toegelaten uitvoerders. Voert een niet of niet langer toegelaten uitvoerder een PTD-taxatie uit, dan kwalificeert dat als economisch delict en kan er worden gesanctioneerd.

Indien de uitvoering van de PTD-taxatie uitsluitend wordt voorbehouden aan toegelaten uitvoerders, is er dan geen sprake van een verstoring van de marktwerking? Mijns inziens zou daarvan geen sprake hoeven te zijn. Het staat immers eenieder vrij om toegelaten uitvoerder te worden, net als het eenieder vrij staat arts of advocaat te worden. Het enige vereiste dat aan het ‘toegelaten zijn’ wordt gesteld is dat er wordt beschikt over geobjectiveerde professionele kwalificaties om het vak of beroep te mogen uitvoeren en dat men op basis daarvan is ingeschreven in het register.

PTD-taxtie in de wet verankeren

Gelet op het voorgaande lijkt wetgeving met betrekking tot taxaties voor de hand te liggen. Het gaat er dan om, niet de taxateur, maar de PTD-taxatie in de wet te verankeren, naast de regulering wie op basis waarvan een toegelaten uitvoerder van de PTD-taxatie mag zijn. Daarmee lijkt een wetgevingsoperatie eenvoudiger dan wanneer de taxateur en de uitvoering van de taxatie in de wet geregeld moeten gaan worden. In het kader van de aansprakelijkheid van taxateurs wordt het beter toetsbaar of, ingeval van een PTD-taxatie, er sprake is van een toegelaten taxateur die overeenkomstig een geaccrediteerd uitvoeringsreglement een professionele taxatiedienst heeft verricht. Dat helpt niet alleen de partijen die verhaal zoeken op de taxateur, maar ook de taxateur die, onder verwijzing naar het uitvoeringsreglement, betrekkelijk eenvoudig kan aantonen dat zijn werk op zorgvuldige wijze is geschiedt.

Een bijdrage van Mr. Onno G. Tacoma MRE MRICS, advocaat/partner bij Weebers Vastgoed Advocaten N.V. Hij is gespecialiseerd in de aansprakelijkheid van taxateurs, Gerechtelijk Deskundige op het gebied van vastgoed en ruim 20 jaar werkzaam geweest als taxateur commercieel vastgoed.

Mr. Onno G. Tacoma MRE MRICS, juni 2018