Op 20 mei 2025 deed de Rechtbank Zeeland-West Brabant de eerste uitspraak 1 over onteigening onder de Omgevingswet die sinds 1 januari 2024 geldt.
De gemeenteraad van Gilze en Rijen (hierna: de gemeente) wil binnen haar gemeente de stationsomgeving herontwikkelen. Hiervoor zijn onder meer een tunnelbak/onderdoorgang, toegangen tot de perrons en een fietsenstalling gepland. Om deze plannen uit te voeren, achtte de raad het noodzakelijk twee percelen aan te kopen:
- - ‘Perceel 1’met een grootte van 332 m², met daarop een woning die wordt verhuurd als kamers.
- - ‘Perceel 2’ met een grootte van 35 m², in gebruik als voortuin, met een zakelijk recht voor Enexis.
Op 20 juni 2024 stelde de raad een onteigeningsbeschikking vast, die op 25 juli 2024 ter inzage werd gelegd. Vervolgens werd de rechtbank verzocht deze beschikking te bekrachtigen. Het college van burgemeester en wethouders kreeg de opdracht het verzoek in te dienen, de schadeloosstelling te regelen en de notariële afwikkeling te verzorgen. Op 5 september 2024 diende het college het verzoek tot bekrachtiging in bij de rechtbank. Op dezelfde dag diende een belanghebbende een formele bedenking in tegen de onteigening.
Sinds 1 januari 2024 geldt één omgevingsplan voor de hele gemeente. Voor de betreffende percelen is het bestemmingsplan “Stationsomgeving” van kracht, vastgesteld op 20 november 2023. Hierin zijn de functies ‘Verkeer-Railverkeer’ (Perceel 1) en ‘Verkeer’ (Perceel 2) opgenomen, met een aanduiding voor een fietsenstalling op een deel van Perceel 1. Tegen het bestemmingsplan is beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan is dus nog niet onherroepelijk.
Er gelden drie voorwaarden voor onteigening volgens artikel 11.5 van de Omgevingswet (Ow):
1. Er moet een publiek belang zijn (ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving).
2. De onteigening moet noodzakelijk zijn.
3. De onteigening moet urgent zijn.
De rechtbank voert ambtshalve, ook als er geen bedenkingen zijn ingediend, een zogenoemde basistoets uit, bestaande uit vier aspecten:
- De voorbereiding van de onteigeningsbeschikking volgens de wettelijke vormvoorschriften;
- Het bestaan van een onteigeningsbelang;
- De noodzaak van de onteigening;
- De urgentie van de onteigening.
Als niet aan één van deze aspecten is voldaan, wijst de rechtbank het verzoek af.
Belanghebbenden kunnen bedenkingen indienen tegen de onteigeningsbeschikking, vergelijkbaar met een beroepschrift. De rechtbank kan op basis hiervan aanvullend en casusspecifiek toetsen. Er is geen verplichting eerst een zienswijze in te dienen; bedenkingen kunnen altijd worden ingebracht door belanghebbenden. Anders dan onder de Onteigeningswet lijkt hiermee de kring van belanghebbende ook eigenaren van belendende percelen te kunnen omvatten.
De voorbereiding van een onteigeningsbeschikking moet voldoen aan de eisen uit de Omgevingswet en de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit betekent onder meer dat de (ontwerp)onteigeningsbeschikking en andere relevante stukken ter inzage moeten worden gelegd. Daaronder wordt ook begrepen stukken die betrekking hebben op het minnelijk overleg, die zijn vastgelegd in logboeken en bijlagen daarbij. Belanghebbenden krijgen zes weken om zienswijzen in te dienen. Na vaststelling wordt de beschikking opnieuw ter inzage gelegd, samen met alle relevante stukken, waartegen bedenkingen kunnen worden ingediend. Er geldt geen getrapt stelsel voor het indienen van bedenkingen, wat betekent dat ook een bedenking kan worden ingediend als geen zienswijze is ingediend.[1]
[1] Artikel 6:13 Awb, waaruit het getrapte stelsel volgt, is niet van toepassing verklaard op de onteigeningsprocedure
De rechtbank stelt vast dat de raad de meeste stukken correct ter inzage heeft gelegd. Echter, het logboek en bijlagen over het minnelijk overleg zijn niet ter inzage gelegd. Volgens de rechtbank is dit wel noodzakelijk, omdat uit artikel 11.7 Ow volgt dat onteigening pas mogelijk is als de gemeente een redelijke poging heeft gedaan om de grond minnelijk te verwerven. Het logboek is essentieel om dit te kunnen beoordelen.
Naar het oordeel van de rechtbank kon van de raad echter redelijkerwijs niet worden verwacht dat hij alle logboeken voor eenieder ter inzage zou leggen, omdat daar persoonsgegevens en financiële gegevens in zijn opgenomen van betrokkenen. Van de raad mocht volgens de rechtbank wel worden verwacht dat de raad belanghebbenden op enigerlei wijze zou hebben gewezen op de mogelijkheid om een kopie van het logboek (en bijlagen) op te vragen dat specifiek betrekking had op die belanghebbende. De raad had in de kennisgeving van de terinzagelegging bijvoorbeeld kunnen wijzen op de mogelijkheid om een persoonlijk dossier op te vragen bij de raad, een mogelijkheid die ook onder Onteigeningswet bestond.
Omdat deze stukken hangende de procedure zijn verstrekt en de belanghebbende ruim in de gelegenheid is geweest om daarop te reageren, maar dat heeft nagelaten, wordt dit formele gebrek gepasseerd.
De eigenaar heeft nog aangevoerd, dat onvoldoende is geborgd, dat de onteigening niet doorgaat als het bestemmingsplan “Stationsomgeving Rijen” niet onherroepelijk wordt. Naast het feit, dat in de onteigeningsbeschikking expliciet door de raad aan het college is opgedragen om bij het wegvallen van de grondslag of de noodzaak van onteigening, de bekrachtigingsprocedure voor de betreffende onroerende zaken te beëindigen, oordeelt de rechtbank dat dit ook uit de wet volgt. Uit artikel 11.16 lid 1 onder b Ow vloeit voort dat de notaris de onteigeningsakte pas kan verlijden, op het moment dat het omgevingsplan (in dit geval het bestemmingsplan) onherroepelijk is geworden. Alleen met het inschrijven van een door een notaris verleden onteigeningsakte in de openbare registers verkrijgt de onteigenaar de eigendom vrij van alle lasten en rechten die met betrekking tot de zaak bestaan.
Ten aanzien van Perceel 1 wordt de onteigeningsbeschikking door de rechtbank dus bekrachtigd, waardoor de gemeente dit perceel mag onteigenen. Ten aanzien van Perceel 2 stelt de rechtbank vast dat er geen noodzaak (meer) bestaat tot onteigening, omdat er minnelijk overeenstemming is bereikt, hetgeen door de raad ter zitting is bevestigd. Gelet op het ontbreken van de noodzaak is de rechtbank verplicht het verzoek tot bekrachtiging af te wijzen.
De uitspraak onderstreept het belang van het bijhouden van én een volledige en correcte terinzagelegging van alle relevante stukken bij een onteigeningsprocedure. Ten aanzien van de logboeken overweegt de rechtbank terecht, dat deze niet voor eenieder ter inzage worden gelegd, maar dat volstaan kan worden met verwijzing naar de mogelijkheid om een persoonlijk dossier op te vragen. In versie 3 van het Praktijkboek d.d. december 2024 (na het onteigeningsbesluit) is de aangepaste versie van Model 10.5 (toezending ontwerponteigeningsbeschikking) gepubliceerd, waarin rechthebbenden er op geattendeerd worden dat zij hun logboek met achterliggende stukken kunnen inzien. In paragraaf 3.2 is toegelicht welke stukken ter inzage worden gelegd. Hierbij is het logboek niet genoemd. Dat is ook begrijpelijk omdat een logboek per definitie zeer gevoelige informatie bevat.
In deze kwestie werd de gemeente bijgestaan door mr. Caroline Weebers, partner gebiedsontwikkeling.
Onze advocaten hebben ruime ervaring in het adviseren en procederen binnen alle aspecten van het vastgoed. Wij kennen de belangen en uitdagingen van onze cliënten als geen ander. Ons team en ons kantoor staan voor u klaar.
